行业资讯及相关动态
● 国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知
摘录：保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持续健康发展为根本出发点，继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，促进房价合理回归；及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。科学合理地编制2012年住房用地供应计划。计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。继续坚持和完善招拍挂制度。加强对市县出让公告的审查，及时制止违反单宗出让面积规定、捆绑出让、“毛地”出让和容积率低于1等违规出让行为。严格落实开竣工申报制度，在签订出让合同时，约定用地者在项目开工、竣工时或于开竣工前要向国土资源管理部门书面申报。改变容积率、违反单套建筑面积标准等问题。将在今年7月下旬抽查部分省(区、市)开展土地利用巡查督办工作情况。严格落实和进一步完善房地产用地异常交易地块备案制度，自2012年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。
● 今年二月政策风声紧 房地产市场更加扑朔迷离
2012年开始，房地产政策新举措频频出炉，特别是从今年2月开始，关于房地产市场的各项政策更是相继出台，”小产权房将被清理”，”房产税试征也将不远”，”房贷政策未有大调整”。而且针对的不仅仅是普遍的住宅销售市场，还包括了税收、信贷、土地等多个方面。在短短的一个月时间里，各类政策的出台使得今年的房地产市场显得更加扑朔迷离。再加上两会召开，一系列政策在这一节点上纷纷被提出，更加令人充满臆想。来源：南方日报
● 首套房贷利率回归基准 定向优惠保驾楼市刚需
2012年开年，首套房贷利率优惠在部分城市出现，调控政策的松动预期牵动楼市的敏感神经。年前，住房和城乡建设部部长姜伟新表态称将“支持居民合理的购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”。业内据此预期，住房信贷政策将差别化并“照顾”首次置业者。首套房贷回归基准利率甚至具有一定优惠，目的是保驾楼市刚需，这有利于房地产业的健康发展。
顺展看台：
从去年出台的政策来看，最严厉莫过限购令。限购令直接控制了需求，对投资类的客户起到了最为直接的打压，限购令就是通过抑制需求，扩大供需比例，以保证房价的稳定。对那些存在虚房价的区域进行降温。
2011年年底，两件事情搅动着地产界不得安宁，一个是存款准备金率下调带来的金融政策调整预期，一个是住建部坚持所有限购到期城市如无特殊情况2012年必须仍要实行的现实要求。两件事，对于地产界来说，一悲一喜。悲喜之中，让本来就模糊不清的市场后续发展更加扑朔迷离。
在目前的市场中，最为敏感的是价格。限购令在2011年一线城市房价的稳定起到了决定性的作用，从市场反响来看，其实房价已经有所松动，各类促销活动、优惠政策等，都做了实质性的降价。
从房地产政策的角度来看，对首套房“定向优惠”并不意味着楼市调控将放松。2010年以来相继出台的房地产调控政策一直强化差别化住房信贷政策，明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”；首套房则要求首付不低于三成，但对其利率并未作出强制规定。2011年四季度，由于信贷额度和资金面紧张，很多商业银行将首套房利率在基准利率的基础上上浮10%；而今年首套房利率回归基准利率也实属正常。楼市调控政策的目标是“降房价”，而“降房价”的目的是满足更多刚需的购房需求。但是，房价下行是缓慢的过程，让住房刚性需求者能够买得起房。
从政府的态度来看，今年并没有打算放松的想法，依然是从土地管理开始，从房地产开发的根本进行系统的管控，在一线城市严格控制不放松的强势政策态度下，很多品牌开发商逐步的进入二三线城市，其带来的产品品质和附加价值，都有可能推动二三线城市房价的上涨，一线城市房价在得到有效遏制的当前，也许二三线城市的房价会稳中微涨。在看不清楚市场的前提下，实力薄弱的开发企业应在本阶段促销刚需层面较大的中小户型，以此获得足够的现金流维持正常运转。对于地产界来说，大雾迷城之下需要做的依然是做好自身的保暖，因为现阶段的楼市仍然是“深冬时节”。
实事信息
● 下调存款准备金率 市场迎来“及时雨”
央行近日宣布，从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点，在本次下调后，大型金融机构存款准备金率下调为20.5%，根据央行公布的2012年1月末存款余额为80.13万亿元估算，本次准备金下调为市场输送流动性约4000亿元，这将有效缓解近期市场资金面紧张状况，这意味着将有4000多亿的流动资金，即将流入市场。“三限”之下，市场突然流入4000亿真金白银，是否改变眼下深度疲惫的楼市格局？根据央行日前公布的存、贷款数据显示，今年1月，人民币贷款增加7381亿元，同比少增2882亿元，创2008年以来1月同期的新低。实体经济资金链面临“断裂”风险。这也是自2010年1月连续上调之后的第二次下调存款准备金率。
● 温家宝：房产调控不能松 上半年出台新36条细则
2月12日，据新华社报道，国务院总理温家宝2月6日至10日在中南海主持召开5次座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议，并在会上明确强调政府对房地产行业的调控不能松。这也再次对挑战民众神经和政策底线的地方房地产救市政策给予回应。
● 全国土地市场1月成交量 同比大跌超过五成
2012年，中国指数 研究院的跟踪数据显示，1月全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。
数据显示，2012年1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地推出3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。成交方面也同样低迷，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。
地块以底价、低价成交仍为1月土地市场主旋律，全国300个城市土地平均溢价率处于低位，比去年同期有较大降幅。1月全国300个城市土地平均溢价率2%，较去年12月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点；其中住宅类用地平均溢价率2%，较去年12月减少2个百分点，较去年同期减少35个百分点。
● 央行：2011年全国商品房销售5.9万亿，增12.1%
2011年，全国商品房销售额为5.9万亿元，同比增长12.1%，比上年回落6.8个百分点。
2012年2月15日，中国人民银行发布《2011年第四季度中国货币政策执行报告》指出，2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，比上年回落5.7个百分点。商品房销售额为5.9万亿元，同比增长12.1%，比上年回落6.8个百分点。其中，商品住宅的销售面积和销售额分别占商品房销售面积和销售额的88.3%和82.2%，办公楼和商业营业用房销售增幅大幅超过商品住宅销售增幅。
去年12月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有52个，比1月份增加了49个，价格环比持平的城市有16个，环比价格上涨的城市，涨幅均为0.1%。二手住宅价格下降的城市有51个，比1月份增加了48个，环比价格持平的城市有16个，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
2011年，全国房地产开发投资6.2万亿元，同比增长27.9%，比上年回落5.3个百分点。其中，住宅投资4.4万亿元，占房地产开发投资额的71.8%。房地产贷款余额同比增速在2010年4月达到最高值46.4%，此后持续回落，2011年12月略有回升。
2011年，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房开工量已超过1000万套，完成了年初新开工计划的目标任务。观点地产网
顺展看台：
18日，国家统计局发布的数据显示，1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比全部下降或持平，告别上涨。对此，业内人士指出，虽然存款准备金率的一次下调对于地产行业并不产生巨大的直接影响，但这仍然给开发商释放出一个积极的信号，如果再不释放流动性，很多开发商的资金确实已经消耗殆尽。
一般而言，每年年初货币信贷相对宽松，自去年底中央经济工作会议定调2012年货币政策为“稳健”后，市场人士预期，今年一季度国内新增信贷规模将有所放大。商业银行货币头寸的充裕将带动资金利率下行，这可能使部分城市首套房贷款利率回调至基准利率，甚至恢复一定的优惠折扣。
下调银行存款准备金率，可能会对房地产市场起到正面影响。”成都一房地产分析人士说，从历史看，现金流动往往热衷流进回报率高的房地产领域，尤其是在房地产商正面对资金链十分紧张的急迫形势之下。部分房地产人士甚至认为，2012年来首次下调存款准备金率，预示着房地产市场迎来了一次“松绑”。
在此次存款准备金率下调之前，央行就曾提出要满足首次购房家庭的贷款需求。如今，存款准备金率下调，就意味着银行贷款资金相对宽松，尤其是首套房贷利率将会进一步宽松。但是，目前房地产行业的贷款还是很紧张，虽然下调存款准备金率有一定的利好，但影响力有限。业内人士预期，由于今年严格调控房地产的方向不变，因而涉房信贷整体不可能太宽松，开发商还是应该抓紧时间，降价促销出货。
全国土地市场情况
2012年全国土地市场开局不利。中国指数 研究院的跟踪数据显示，1月全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。
数据显示，2012年1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地推出3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。成交方面也同样低迷，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。
地块以底价、低价成交仍为1月土地市场主旋律，全国300个城市土地平均溢价率处于低位，比去年同期有较大降幅。1月全国300个城市土地平均溢价率2%，较去年12月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点；其中住宅类用地平均溢价率2%，较去年12月减少2个百分点，较去年同期减少35个百分点。
分城市来看，一线城市的土地市场尤为低迷。北京土地储备管理网的数据显示，2012年1月，北京土地市场受到春节假期影响仅成交19宗地块，总土地出让金为20.61亿元，而在2011年的1-2月，虽然也受到春节影响，但是两个月的土地出让金分别达到61.45亿及70.9亿元。值得注意的是，1月份北京出让的所有19块土地，全部以底价成交，其中包括4块经营类用地。这也是最近几年少见的现象。
而在上海，据乐居网统计显示，2012年1月上海经营性土地合计总成交面积约为25.78万平方米，同比减少72%；1月经营性用地成交总金额约为26.28亿元，同比减少70%。成交的6幅经营性用地也均以底价成交。
在广州，1月土地市场更为冷清。中原集团研究中心提供的数据显示，今年1月广州土地市场总成交金额为2.9亿元，而去年同期则为28亿元，缩水幅度高达九成。
四大一线城市中，仅深圳同比略有上涨，1月土地出让总金额为7亿元，同比涨幅为6%。
业内人士认为，一方面，受楼市调控政策的影响，2011年下半年土地市场开始大量地块以底价成交，这种情况延续到2012年，使得今年1月土地成交低迷；另一方面，受市场预期不明及前期库存积压难售等因素影响，短期内房地产企业拿地的积极性不高。而春节长假也在一定程度上影响了土地供应和成交。
眉山2011年市场成交情况
● 全年眉山商品房住宅成交总量为10414户，成交总额3,620,844,377 元，成交面积949,724.62平方米，2011年全年成交均价3812.52元/平米。
● 成交总量环比10年下降1.02%，成交面积环比10年下降10.03%，成交均价环比10年上升24.27 %。
数据来源：顺展机构市场监测中心，市场信息研究中心
顺展看台：
从成交数据显示，2011年购房趋势变化较大。第一：整体消费面积区间下降较为明显，在2010年的时候大部分还是对100-110平米的户型比较感兴趣，而进入2011年后房价上升幅度较大，继3月后眉山均价超过3500元/平米，购房群体逐渐向面积偏小、低总价、实用型户型靠拢；第二：眉山房地产市场受政策影响较大。上半年眉山成交6608户，成交面积651906.63平米，下半年成交3084户，成交面积297817.99平米，明显看出继限购令等政策相继出台后眉山市场有较大的变化；第三：成交数据体现出购房趋势。继09年顺展机构开始收集眉山房地产市场数据中得出，07年中央出台上调存款准备金与贷款利息后房市下降，08年又遇地震与金融危机，09年上半成交量3724户，成交面积397917.44平米，继09年5月出台补贴政策后眉山进入一轮购房高峰期及09年6月至11年6月，09年下半年成交量迅速上升，成交量8809户，成交面积9437793.7平米。11年中央也相继出台史上最严厉调控后眉山市场又进入新一轮下滑周期，预期市场在此周期时间相对上次时间而言不会过长，但市场受压程度会比上次周期较深，预期今年下半年后市场会逐步好转。
眉山2012年房地产市场综合分析
经过近两年的楼市调控，全国主要城市的房价已经止涨，重点城市房价普遍回落，楼市调控效果初步显现。但就目前而言，推动房价继续上涨的因素依然存在，尤其类似眉山这样的快速发展中的三、四线城市，监管部门尚需巩固和扩大调控“战果”。 但全国房地产行业的市场形势，也持续的影响着眉山房地产市场购房者的心理。因此，业内人士建议，给首套房贷松绑仍须慎重，否则有可能再度刺激房地产市场反弹，当前，购房群体中得投资型和投机型客户已不复存在，主要购房群体是刚需客户为主，若此时给刚需为主的首套房贷松绑，则有可能导致市场的快速反弹。
自房地产调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场。同时，不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑，调控政策不应“一刀切”，区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。目前，直接针对楼市的“限购令”不可能放松。不过，也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。清华大学教授李稻葵教授认为，房地产行业要实现长期健康发展，并不能一味追求房价的下降，未来应考虑如何促进交易量逐步回升，以消化不断扩大的市场供给。
不过也有专家表示，如果现在对房贷定向松绑，可能被市场看作是楼市“超调”后的放松信号，可能再度刺激房地产市场反弹。因此，无论是货币政策的适度放松还是首套房利率的松动，相关监管部门都应慎之又慎。在保障刚需购房者的同时，仍应坚决打击投资和投机需求。
另外，房地产调控应留有“后招”，以应对市场的波动。就目前来看，作为限购令的替代性政策和房地产调控的长效机制，房产税正在加紧研究推进，而房产税的征收方式和力度，将对楼市下一阶段的走势形成重要影响。
2012年2月眉山房地产市场都取得了较好的市场成交量，主要有几个方面的原因：
存款准备金率的下调，似乎给市场一个潜在的信号，增加了开发商的信心；第二，刚需客户经过漫长的观望期，似乎很难等到预期的价格下降空间，再次对政府调控失去信任；第三，安徽芜湖出台的“救市”政策虽然短短三天就被叫停，但可以看出大多的地方政府已经蠢蠢欲动；第五，银行、政府、开发商、购房者等都在博弈中煎熬，都希望尽快寻找一个光亮的突破口；第六，春节期间的滞留客户下手购买；第七，部分楼盘降价大力促销；2月份的销售量能否持续提升或是延续是我们主要考虑的问题。根据经验预计，如果3月份的销售量能继续保持或提升，而两会过后政府在房产方面没有任何政策性的行动，那么今年的5月将是楼市“井喷”的爆发点，期间开盘越早的楼盘受益越大，现房受益最大；如果政府出台了打击市场的政策，随着保障性住房的入市时间节点，那今年下半年至2013年全年，将是有史以来开发商最难熬的日子，市场面临深度洗牌，在6月以后开售的项目将会受到空前的压力，而能在此断点期间抓住市场间隙狂销回笼资金的项目将会成为未来市场的受益者。
2012年下半年，绝大多数的开发商面临庞大的债务危机，如何顺利的度过此次调控的锋芒而独善其身，将会成为开发商接下来最需要思考的问题，随着眉山轻轨的开通，眉山能否在周边城市中独树一帜也难以预测，区域范围内的小幅波动也极有可能。根据目前的综合情况分析，如果没有再次出台新的调控政策，中国人民银行将会在5月份再一次的下调存款准备金率。
国家统计局18日发布2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示70个大中城市房价与上月相比没有出现价格上涨现象。中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2012年存在着许多不确定因素，目前就看2012年全国两会上是否会出现新的博弈，地方政府和开发商是否施压给中央等。如果上半年限购政策一点松动都没有，开发商再熬半年情况就会变得更糟，上半年或许就会有较大幅度的价格折扣调整，所以二季度可能成为一个分水岭
2012年房地产市场走势猜测
第一种：政策是否会加码？
未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，可能会出现全国性的楼市降价促销潮。楼市调控关键期，为防止房价出现反弹，两会过后，有关部门会不会对调控加码？包括更严厉政策储备、加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。
第二种：限购令是否会延续？
在两会温家宝总理的讲话中，再一次的强调和重申了调控楼市的决心和态度，温总理表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。所以，指望近期楼市调控能够松动，显然不现实。也就是说，限购令等调控政策今年继续延续的可能性甚大。
第三种：购房时机已经来临？
与楼市热销时相比，开发商显然已经放低姿态了，眼下是买房好时机吗？下半年房价会不会降得更低，现在不买错过好的时机怎么办？
第四种：不涨已成定局？
宏观调控对2012年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用，再加上“买涨不买跌”的心理影响，明年房价大幅上涨是不可能了，将逐渐进入深度调整期，这种调整说明白了，直接体现的就是打折促销，折扣的加大会让房子价格渐趋合理区间，也就是说，买房会比过去更合适。明年全国还将有大量建成保障房推向市场，可满足贫困和边缘人群的刚性需求，更促进了房价逐步回归到合理水平。
第五种：公司兼并在提速？
在调控政策下，2011年的冰城楼市有些跌宕，但不仅是房价和销售起落。受融资渠道、土地价格、政策调控的影响，更会引发房地产开发企业的变革。业内专家表示，2012年，除了房产市场供应调整外，另外一个大调整就是，房产开发企业的快速整合，部分投机者将面临破产倒闭。这预示着全国房产市场将重新洗牌。
第六种：新一轮降价或即将爆发
在即将到来的开发商债务风险期，开发商为了保证资金的快速回笼，会加大促销的力度获得足够的现金流。
第七种：首套房房贷或放松
国家已经意识到一刀切的政策会误伤刚需群体，从定向优惠保刚需来看，今年将会对刚需层面的客户有一定的放松，虽然优惠额度有限，但足可以看出中央的态度。
第八种：房价快速反弹
在开发商低价的促销背后可能会引起抢购潮，在抢购潮中，开发商获得了足够的现金流，同时房源剩余量减少，会尝试小幅的提价，提价过后，买涨不买跌的心理会促使更多的客户加入抢购，由此引发连锁价格反弹。
第九种：房产税试点范围扩大已成定局
全国“两会”已经开幕。随着“两会”会议进程，围绕楼市调控的焦点也聚集到了房产税的讨论上。有分析称，2012年，北京乃至全国推出房产税的可能性很大，房产税的推出将加剧闲置房屋进入市场，增加楼市供给，从而缓解供需矛盾。
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